Beschlussanfechtung im Wohnungseigentum

Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft sind anfechtbar. Die Anfechtbarkeit ist an Fristen gebunden und nur aus bestimmten Gründen möglich. Je nachdem, ob der Beschlussgegenstand in die ordentliche oder außerordentliche Verwaltung fällt, variieren die möglichen Anfechtungsgründe. Näheres erfahren Sie in den folgenden Absätzen.

Wohnungseigentümer treffen Entscheidungen mit Beschlüssen. Sie werden in Eigentümerversammlungen oder auf andere Weise – etwa schriftlich als Umlaufbeschluss – gefasst. Damit der Beschluss wirksam wird ist er den Wohnungseigentümern postalisch zuzusenden. Außerdem ist er im Haus auszuhängen.

Eigentümer, die überstimmt wurden, haben die Möglichkeit den Beschluss anzufechten. Mit dem Aushang beginnen die Fristen für die Anfechtung des Beschlusses zu laufen. Die Anfechtung hat über das für das Objekt örtlich zuständige Bezirksgericht zu erfolgen. Je nach Art des Beschlusses gibt es ein oder zwei Anfechtungsmöglichkeiten:

1. Generelle Anfechtung

Jeder Wohnungseigentümer kann beantragen, dass die Rechtsunwirksamkeit des Beschlusses festgestellt wird. Der Antrag ist gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten.

Diese Art der Anfechtung ist wegen formeller Mängel, Gesetzwidrigkeit oder Fehlens der erforderlichen Mehrheit möglich. Sie eignet sich, um jeden  Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft anzufechten, wenn Anfechtungsgrüne vorliegen.

2. Beschlüsse in Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung

In Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung kann jeder überstimmte Wohnungseigentümer  aus weiteren Gründen die gerichtliche Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses verlangen. Auch dieser Antrag ist gegen die anderen Wohnungseigentümer zu richten. Die Frist dafür beträgt  drei Monate. Bei einer unterbliebenen Verständigung des Wohnungseigentümers, von der beabsichtigten Beschlussfassung und von ihrem Gegenstand, sogar sechs Monate. Die Frist beginnt mit dem Anschlag des Beschlusses im Haus zu laufen.

Der Beschluss ist aufzuheben, wenn die Veränderung den Antragsteller übermäßig beeinträchtigen würde oder die Kosten der Veränderung - unter Berücksichtigung auch der in absehbarer Zeit anfallenden Erhaltungsarbeiten - nicht aus der Rücklage gedeckt werden könnten. Wenn aber der nicht gedeckte Kostenanteil von der beschließenden Mehrheit getragen wird, kommt es nicht zur Aufhebung. Dasselbe gilt, wenn es sich um eine Verbesserung handelt, die auch bei fehlender Kostendeckung in der Rücklage allen Wohnungseigentümern eindeutig zum Vorteil gereicht.

Die Beschlussanfechtung ist in vielen Fällen sehr kompliziert. Da sie gerichtlich zu erfolgen hat, kann sie auch Kosten in beträchtlicher Höhe verursachen. Wenn Sie Fragen zur Anfechtung eines Beschlusses haben, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.